Badalona: el registro deberá inscribir la venta de un crédito sin aviso

La Dirección General de Derecho ha zanjado un litigio inmobiliario en Badalona. Una cesión de créditos hipotecarios entre bancos y fondos de inversión puede inscribirse aunque el deudor no haya sido notificado personalmente, marcando un precedente importante para el sector. El caso arrancó cuando la registradora de la propiedad número 1 de Badalona, Natividad Mercedes Mota Papaseit, se negó a registrar la compraventa de un crédito vinculado a una vivienda en el grupo San Roque, en la calle Jerez de la Frontera.

La registradora basó su rechazo en el artículo 569-28.2 del Código civil de Cataluña, que exige notificar al deudor y al titular de la finca para legitimar al nuevo dueño del crédito. Según su criterio, la falta de esta comunicación invalidaba la inscripción registral de la cesión efectuada por el Banco de Sabadell a favor de la sociedad PSD LUX. Formalización y Gestión, la gestoría encargada, recurrió esta decisión alegando que la ley no impone esta notificación como requisito indispensable para inscribir el cambio de titularidad en el registro.

El conflicto es técnico pero con efectos reales inmediatos. La propietaria de la vivienda, D. M. N., y la empresa deudora, Alejandromacias Talleres, se opusieron a la inscripción argumentando que no se había acreditado la legitimación del nuevo titular ni el precio real de la operación. Este punto es clave para un posible derecho de retracto, que permitiría al deudor liberar la deuda pagando solo el precio de compra del crédito por parte del fondo.

La Dirección General de Derecho ha fallado a favor del recurrente. En su resolución, subraya que la falta de notificación no impide la eficacia de la transmisión del derecho de crédito, aunque sí afecta a la legitimación del cesionario para reclamar o cobrar intereses. Es una distinción fina pero fundamental para el mercado hipotecario en Cataluña.

La ley es clara.

La resolución aclara que el legislador catalán sí exige notificación previa en otros supuestos, como la venta de fincas rústicas con arrendatarios, pero no lo estableció así para estos créditos hipotecarios. Por tanto, el registro debe proceder a la inscripción solicitada a pesar del silencio administrativo hacia la deudora. Los afectados tienen ahora dos meses para recurrir esta decisión ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Barcelona.